مشاور املاک امیران

۷ اصل حقوقی در معاملات مسکن

خرید مسکن مهم‌ترین خریدی است که هر فرد در زندگی خود حداقل یک بار آن را تجربه می‌کند و از آنجا که مسکن به‌طور معمول، گران‌ترین کالای خریداری شده هر فرد در طول دوران زندگی خود است، اطلاع از تمام ضوابط و اصولی که می‌تواند این خرید را تحت تاثیر قرار بدهد، ضروری است.

خرید مسکن هم مانند بسیاری از مناسبات اقتصادی و انسانی، مسائل حقوقی خاص خود را دارد که خریداران و فروشندگان در زمان معامله باید با استناد به آنها عمل کنند.البته افرادی که برای بار دوم یا چندمین بار اقدام به خرید و فروش ملک می‌کنند معمولا به دلیل داشتن تجربه از معامله یا معاملات قبلی بیشتر از افرادی که برای اولین بار پای معامله می‌نشینند از ضوابط و اصول قانونی و حقوقی خرید مسکن آگاهی دارند.با این حال، از آنجا که اهمیت مسکن به‌عنوان گران‌ترین و مهم‌ترین کالایی که هر فرد در طول زندگی خود می‌خرد بسیار زیاد است و بخش قابل توجهی از افراد تنها یک بار در تمام عمر خود چنین معامله‌ای را به ارزش کل سرمایه زندگی‌شان انجام می‌دهند، لازم است همه متقاضیان خرید مسکن از اصول حقوقی این معامله مطلع باشند.در این مطلب، تلاش شده است مهم‌ترین نکات حقوقی در زمان معامله مسکن و سایر املاک اعم از زمین و... شرح داده شود.

ملاحظات تنظیم قرارداد خرید مسکن
مهم‌ترین نکته‌ای که قبل از هر چیز باید به آن توجه شود این است که درهر قرارداد چند اصل اساسی وجود دارد که ارکان آن قرارداد را تشکیل داده و بدون آنها قراردادها مبهم و بلا اعتباراست.
این ارکان عبارتند از:

1- نام و هویت متعاملین (خریدار و فروشنده): در هر قراردادی نام، نام‌خانوادگی، شماره شناسنامه و کد ملی، آدرس صحیح و تلفن دو طرف قرارداد اعم ازخریدار یا خریداران، فروشنده یا فروشندگان، موجر، موجران، مستاجر یا مستاجران، کارفرمایان، پیمانکاران و... باید به‌طور دقیق مشخص و قید شود.

2- مورد معامله: درتمامی قراردادها، قید دقیق مورد معامله لازم و اجباری است. خصوصا درکلیه قراردادهای مربوط به معاملات املاک قید پلاک ثبتی (شامل شماره‌های اصلی، فرعی، قطعه)، آدرس دقیق پستی، شماره سند، شماره دفتر و تمامی مشخصات مندرج در سند مالکیت، لازم‌الاجرا بوده به نحوی که بدون قید مورد معامله اصولا قراردادها فاقد اعتبار می‌شوند.

3- مدت انجام معامله: درکلیه قراردادها مدت انجام معامله حتما باید به‌صورت روشن و واضح قید شود. تا درصورتی که مدت قرارداد به اتمام برسد و طرفین به تعهدات خود عمل نکنند براساس دیگر بندها اقدام لازم به عمل آید؛ یا تصمیمات دیگری مطابق توافقات متعاملین انجام پذیرد.

4- قیمت مورد معامله: از ارکان مهم هر قرارداد قیمت مورد معامله است، طوری که در صورت عدم درج قیمت مورد معامله در هر قراردادی به خصوص مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه و به‌ویژه قراردادهای پیش‌فروش، آن سند از یکی ازمهم‌ترین اصول لازم برخوردار نیست.

این موارد، اصول و ارکان تنظیم هر سند برای خرید و فروش و نقل وانتقـال املاک است این در حالی است که موارد بسیار دیگری هم در زمان انجام معامله، قبل یا بعد از آن وجود دارد که باید رعایت و در سند قید شود.برخی از این موارد شامل تاریخ نگارش و تنظیم یا امضای هر سند، ملحقات و متعلقات دیگر مورد معامله مانند شماره‌های پرونده قبوض برق، آب، تلفن و گاز که دلیل بر وجود این متعلقات به همراه ملکی است که مورد معامله قرار می‌گیرد، ذکر مواردی مانند برخورداری یا عدم برخورداری از انباری، پارکینگ اختصاصی (در صورت موجود بودن)، ذکر میزان پیش پرداخت، نوع و مدت زمانی که قرار است قیمت توافق شده از سوی خریدار به فروشنده پرداخت شود و هر نوع توافقات و شروط دیگری که درانجام معامله اثرگذار بوده و معمولا در بخشی از سند تحت عنوان ملاحظات نوشته می‌شود.از موارد دیگری که در زمان عقد هر قرارداد یا بیع یا تنظیم اسناد اجاره و... باید مورد توجه قرار بگیرد، اطمینان یافتن از موارد زیر است.

آپارتمان یا ملک مورد معامله معارض نداشته باشد
به این معنی که آنچه به معـرض معامله قرارداده شده بدون معارض باشد و شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر، مالکیتی از هیچ نوع در آن نداشته باشند.به‌عنوان مثال، در برخی موارد دیده می‌شود سند مالکیت در دست اشخاص است ولی در نهادهای دیگری مانند اداره اوقاف سوابقی از وقف ملک مورد نظر موجود است یا درمواردی که در سند مالکیت قید شده «تمامی شش‌دانگ عرصه ملک به مساحت...» باید این اطمینان را حاصل کرد که برای اعیانی همان ملک مالکیت جداگانه‌ای وجود نداشته باشد و دقت شود در زمان اقدام به خرید یا اجاره متصرف دیگری غیر از فروشنده یا موجر مورد را در تصرف نداشته باشد. همین‌طور دقت شود سند مورد معامله به عنوان وثیقه درهیچ نهادی اعم از بانک‌ها، قوه قضائیه، اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر نباشد.
هویت مورد معامله دقیقا شناسایی شود: به این معنا که اگر مورد معامله و اسناد ذی‌ربط به رویت خریدار رسید، دقت شود آنچه دیده شده همان است که در پایان معامله به وی ارائه خواهد شد؛ (در صورت نیاز و برای کسب اطمینان بیشتر می‌توان از اداره ثبت اسناد محل تحقیق و مشخص شود که پلاک ثبتی درج شده در سند متعلق به همان ملک بازدید شده است یا خیر).

بررسی وضعیت و توان مالک برای انجام معامله: بنا بر اظهار مشاوران حقوقی منظور از وضعیت مالک، سن، سلامت ظاهری، عدم زوال عقل و دارا بودن اختیار کامل مالک برای تصمیم‌گیری مبنی بر فروش یا عدم فروش ملک مورد نظر است. در اکثر معاملاتی که یک مالک به همراه تعداد زیادی از اقوام و دوستان خود در جلسات اولیه شرکت می‌کند و افراد غیرمسوول در امــور ذی‌ربط مداخله می‌کنند پایان خوشی برای آن معامله متصور نیست.منظور از تـوان مالک، امکان انجام معامله از سوی وی و با اختیار او است (توصیه می‌شود، عـدم ممنوعـیت معاملاتی مالک توسط ارگان‌های دولتی از جمله سازمان ثبت اسناد احراز شود و سپس اقدامات بعدی برای انجام معامله و خرید ملک صورت پذیرد).